Flexibele kantoorconcepten; een volwassen markt of…? 

Afgelopen maand woonde ik het congres ‘Flexoffices, kantoorconcept van de toekomst?’ van het Vastgoedjournaal bij. Het onderwerp waar ik vorig jaar onder de noemer ‘Vastgoed-as-a-Service’ onderzoek naar deed. De hoofdvraag van het congres luidde als volgt: kunnen wij deze markt nu volwassen noemen of niet? Hieronder lees je vijf zaken die mij tijdens het congres opvielen en mijn conclusie vormen:  

1. Er is geen eenduidige naam voor deze markt  
Er werd al snel duidelijk dat het concept nog geen eenduidige naam kent. Hier kwam ik tijdens mijn onderzoek ook achter. Mijn werktitel werd Vastgoed-as-a-Service, maar onlangs hoorde ik bijvoorbeeld weer Huisvesting on Demand langskomen. Een greep uit de termen die tijdens het congres voorbij kwamen zijn: flexoffices, flexibele kantoorconcepten, shared offices, serviced offices, managed offices, co-working offices, branded concepts, flexibele kantoren etc. etc. Het is natuurlijk lastig te bepalen of een markt volwassen is als niet iedereen het beestje bij dezelfde naam noemt.

2. Hoe flexibeler, hoe beter 
Dat flexibiliteit in het aanbieden van huisvesting, in looptijd van contracten en in hoeveelheid, key is in dit soort concepten is wel duidelijk. Toch is de vraag nog wel: hoe flexibel is flexibel? Veel concepten gaan toch nog uit van bijvoorbeeld jaarcontracten. Op het congres werd duidelijk gemaakt dat het toch wel om minimaal maandelijks opzegbare contracten moet gaan om door te gaan als ‘flexibel kantoorconcept’. Andere kenmerken die werden genoemd waar het concept aan moet voldoen, zijn:

  • Community
  • Serviced en managed
  • Gefaciliteerde ruimten
  • Gedeelde services
  • Flexibiliteit (in contracten, hoeveelheid én locaties)
  • Op basis van werkplekken i.p.v. vierkante meters

3. Er is sprake van een trendbreuk 
In mijn onderzoek kwam al naar voren dat veel vastgoedprofessionals sceptisch zijn over flexibele concepten. Men vraagt zich af of het niet gewoon een manier is om in economisch mindere tijden het vastgoed toch aan de man te brengen. Dit was de afgelopen tientallen jaren ook zo volgens Jordy Kleeman van Savills Nederland. Toch lijkt er sinds 2012/2013 sprake te zijn van een trendbreuk en ziet hij dat de markt ook in economisch goede tijden blijft groeien.

Mogelijke oorzaken hiervoor zijn: de veranderende, ook steeds flexibeler wordende arbeidsmarkt, de aanhoudende groei van start-ups, maar juist ook de corporate bedrijven die steeds vaker flexibel huisvesting willen afnemen. Hiervoor is zelfs een, voor mij nieuwe, term ontstaan: ‘Leave-and-flexback’, waarbij het lopende huurcontract wordt opgezegd en de faciliteiten worden uitbesteed aan derden.

4. Meerdere vormen 
Naast het feit dat er meerdere termen worden gebruikt, zijn er ook meerdere aanbiedersvormen te onderscheiden. Vormen die tijdens het congres de revue passeerden zijn onder andere:

  • Huurovereenkomst met de exploitant, veelal op basis van conventionele langjarige contracten (wat uiteindelijk drukt op de omzet)
  • Hybride vorm
  • Eigen exploitatie

In mijn onderzoek kwam naar voren dat de voordelen het grootst zijn als je zelf eigenaar bent en het pand met services exploiteert. Daarmee wordt een hoger ROI behaald, dan dat alleen het pand wordt verhuurd (want men is bereid te betalen voor ontzorging). Steeds meer vastgoedeigenaren zien dit in. Toch missen ze vaak nog expertise om deze services ook goed aan te kunnen bieden. Facilitaire aanbieders, zoals D&B The Facility Group tijdens het congres, vullen dit gat.

5. Financiering blijft een uitdaging  
Ook financiering kwam in mijn onderzoek naar boven als één van de grootste risico’s bij dit soort concepten. Banken financieren op de traditionele wijze: met een langjarig huurcontract als onderlegger. Dit wordt tijdens het congres beaamd door Ralph van Polanen Petel, taxateur bij Cushman & Wakefield. De kortcyclische contracten worden veelal nog als hoog risico gezien door financiers, hoewel dit wel verschilt of je eigenaar bent en exploiteert of huurt. In de UK wordt al veel vaker de exploitatie meegenomen in de waardering en taxatie, maar in Nederland gebeurt het vrijwel niet. Het helpt als er meer data vanuit de aanbieders wordt gedeeld en dat was dan ook de oproep aan de markt vanuit Ralph.

Mijn inziens zijn er nog teveel uitdagingen om de markt echt ‘volwassen’ te noemen, maar des te leuker misschien wel, toch?


Geschreven door: Nadine Nugter 

Wil jij meer weten over de ontwikkelingen rondom flexibele kantoorconcepten? Nadine Nugter vertelt jou er graag meer over!

Nieuwste blogs

  • Sociaal
  • Werk
juni 2022

Huisvesting begint bij de gebruiker

Gemeente Diemen, LSa en draaijer+partners gingen in gesprek over de herinrichting van het gemeentehuis en […]

  • Inspiratie
  • Werk
juni 2022

Domeinbenadering en ontwerpgids voor duurzame exploitatie

De gemeente Amersfoort ontwikkelt een nieuw stadhuis. De voorbereidende werkzaamheden zijn gestart, volgens planning wordt […]

  • Circulair
  • Innovatie
juni 2022

De kansen van een circulaire inkoopstrategie

Hoe realiseer je een circulaire facilitaire dienstverlening door middel van een circulaire inkoopstrategie en wat […]