Op exchange in vastgoed paradijs Seattle

Op exchange in vastgoed paradijs Seattle

Ruim een half jaar geleden vertrok Jurriaan Postema naar Seattle voor zijn Exchange Program aan de University of Washington. Waar hij in Nederland de Master Real Estate volgt aan de Universiteit van Groningen, breidde hij zijn kennis verder uit met een semester in een van de top vastgoedmarkten van Amerika: Seattle. Wij vroegen hem naar zijn ervaringen.   

Seattle in één woord?  
Hoog! Seattle is een grote stad, letterlijk en figuurlijk. Met zo’n 800.000 inwoners is het qua omvang vergelijkbaar met Amsterdam, maar qua hoge gebouwen is Nederland behoorlijk plat. Overal waar je kijkt, zie je skyscrapers van 100 tot wel 300 meter hoog. De mensen zijn onwijs vriendelijk en behulpzaam en helpen je graag de weg te vinden in ‘the urban life’.

Hoe groter, hoe hoger? 
Niet alleen de gebouwen, maar ook de grondprijzen zijn in Seattle hoog. Juist daarom wordt er zoveel in de hoogte gebouwd. Hoe meer vierkante meters een vastgoedeigenaar tot zijn beschikking heeft, hoe hoger hij mag bouwen. Kort gezegd: hoe hoger een ontwikkelaar mag bouwen, hoe mooier het uitzicht dat hij zijn gebruikers kan bieden. Dat is uiteindelijk terug te zien in een premium op de huurprijs. De vraag naar woningen en kantoren is in Seattle enorm hoog. Dit komt mede door de forse groei en ontwikkeling van Amazon. Naast hun headquarters in downtown Seattle, beschikken zij over ruim 50 andere kantoren in het centrum van de stad. Met deze locatiestrategie bieden zij hun werknemers de nabijheid van alle faciliteiten die de stad te bieden heeft. Een aantrekkelijk aanbod voor potentiele werknemers, waardoor Seattle is geëvolueerd tot een echte ‘Tech Hub’. Ook grote tech bedrijven als Apple, Facebook en Twitter trekken naar de stad om dicht bij de talentpool te zitten. Daarnaast is Seattle natuurlijk ook de stad van tech gigant Microsoft.

Wat is het grootste verschil binnen de vastgoedmarkt tussen Nederland en Seattle?  
Een opvallend verschil is dat veiligheid een belangrijk focuspunt is dat sterk binnen contracten wordt geregeld. Seattle is een aardbevingsgebied, dus ieder gebouw en iedere woning is voorzien van een ‘Aardbeving Survival KIT’. Als het gaat om aardbevingsbestendig bouwen, kunnen wij in Groningen zeker van Seattle leren. Tijdens de bouw wordt continu geborgd dat je voldoet aan de veiligheid- en milieueisen. Risico’s zijn tot op detail in kaart gebracht en kunnen bij de geringste fout al flink in de kosten lopen.

Een ander opvallend verschil is dat onderwijs- en zorginstellingen in Amerika veel privaat vastgoed in eigendom en beheer mogen hebben. Een universiteit mag bijvoorbeeld ook als vastgoedbedrijf handelen. Hier mag aan verdiend worden, zodat de winst van het vastgoed in het primaire proces kan worden geïnvesteerd.

Wat kunnen wij van Seattle leren?  
Think big! In Seattle wordt groot gedacht. De schaalgrootte en perceptie van afstand zijn niet te vergelijken met Nederland. Het verzorgingsgebied van Seattle, de metropool, telt zo’n 4 miljoen mensen. Iemand die op ruim een uur rijden van de stad woont, heeft nog steeds het gevoel dat hij of zij Seattle woont. Ter vergelijking: dat is iemand uit Eindhoven die het gevoel heeft in Amsterdam te wonen.

Bij het realiseren van een nieuw appartementencomplex denken wij in Nederland al snel aan een maximum van 150 woningen. In Seattle wordt eerder gedacht aan 40 verdiepingen. Om de bezetting van zo’n groot gebouw goed te managen, wordt een fulltime en inhouse makelaar ingezet die zorgt voor zo min mogelijk leegstand. De roulatie in de woningenmarkt in Seattle is 20 tot 40 procent, mede doordat de concurrentie op de vastgoedmarkt groot is. Optimaal contact met huurders en weten wat de gebruiker wil, is dus het allerbelangrijkst voor de vastgoedeigenaar. Er wordt continu gekeken naar de vraag vanuit de markt, zodat hier voortdurend met de beste ‘Unique Selling Points’ op kan worden ingespeeld. Ook benchmarken is erg populair. Weet wat je concurrenten doen, weet wat de markt vraagt en speel hier zo service gericht mogelijk op in. Platforms als Co-star, Redfin en Zillow maken de markt behoorlijk transparant, waardoor een goede marketingstrategie het verschil kan maken. Doordat de schaal in Seattle zoveel groter is, heeft dit flinke consequenties voor de vastgoed- en rekenprincipes. De kleinste fout kan al tientallen miljoenen verschil betekenen. Nauwkeurigheid is hier dus een strenge vereiste.

Wat kan Seattle van draaijer+partners leren? 
Bij draaijer+partners zijn wij erg goed in het ophalen van gebruikerswensen. Waar de markt in Seattle vaak systematisch wordt benaderd, doen wij dit met een meer gepersonaliseerde methodiek. Onze eerste vraag bij een strategisch huisvestingsplan is: hoe betrekken wij de gebruiker bij het proces? Met persoonlijke workshops en kwalitatief onderzoek achterhalen wij de waarden en behoeften die de gebruiker binnen zijn of haar leefomgeving wenst. Met het beschikbare aanbod optimaal inspelen op de vraag, dat is waar het in beide landen uiteindelijk om draait.

Al met al is er in Seattle een (vastgoed)wereld voor mij open gegaan. Het was een groot en leerzaam avontuur en ik ben  draaijer+partners ontzettend dankbaar dat zij mij de mogelijkheid hebben geboden om deze kans te pakken. Bedankt!


Geschreven door: Jurriaan Postema 

Wil jij meer weten over mijn ervaringen en opgedane kennis in Seattle? Ik vertel er graag meer over!

Gerelateerde blogs

  • 1.5 meter
  • Werk
juli 2020

De werkomgeving als ontmoetingsplek

De afgelopen maanden heb ik, net zoals de meesten van ons, thuis gewerkt en met […]

  • 1.5 meter
  • Leer
juni 2020

Op zoek naar het nieuwe evenwicht binnen de schoolomgeving na COVID-19

Waarom draait het in onderwijsgebouwen nog altijd om het overdragen van kennis? Volgens mij is […]

  • Werken bij
  • Organisatie
juni 2020

Projectmanager Erwin Alders vertelt wat er zo leuk is aan werken bij draaijer+partners

Na bijna vijf jaar in Londen te hebben gestudeerd en gewerkt, had Erwin Alders eigenlijk […]